L´ Impôt de actes juridiques documentés lors de l’achat d’une maison à Marbella

03 Juin 2020 | Actualité et informations, Questions sur l'achat et la vente

La situation économique actuelle en Espagne, et plus particulièrement sur le marché hypothécaire, a mis en évidence la nécessité de clarifier et de corriger l’interprétation floue donnée dans la loi sur l´ Impôt de actes juridiques documentés approuvés par le Real decreto Ley 1/1993 du 24 septembre, à la figure de l’assujetti en cas d’élévation à un acte public des prêts avec garanties hypothécaires lors de l’achat d’une maison à Marbella.

Les taxes lors de l'achat d'une maison à Marbella

Dans la législation précitée, elle est incluse comme élément essentiel des prêts avec garantie hypothécaire lors de l’achat d’une maison à Marbella, son élévation à un acte public, ce qui entraîne l’assujettissement à l’impôt sur les actes juridiques documentés.

L’article 68.2 du Règlement du l´ Impôt de actes juridiques documentés, approuvé par le Decreto ley 828/1995 du 29 mai, établit l’assujettissement au droit de timbre, en cas de constitution de prêts avec garantie, à l’emprunteur, c’est-à-dire à la personne à laquelle l’établissement financier accorde le prêt lors de l’achat d’un bien immobilier à Marbella.

Jusqu’à présent, toutes les parties, c’est-à-dire les institutions financières et les clients, étaient très claires sur les coûts liés à la mise en place d’un prêt hypothécaire et sur le fait que la taxe sur l’acte de prêt devait être payée au Trésor régional par le client auquel le prêt était accordé.

Eh bien, commence maintenant le « désordre » des hypothèques qui nous a « divertis » ces derniers temps … Le 16 octobre, la deuxième section de la chambre du contentieux administratif de la Cour suprême a rendu trois arrêts, qui indiquent que « l’annulation du numéro 2 de l’article 68 du règlement sur l’impôt sur les actes juridiques documentés parce que l’expression qui contient « dans le cas d’actes de constitution de prêt avec garantie sera considérée comme l’emprunteur » est contraire à la loi.

Cela signifie et établit que le contribuable n’est pas l’emprunteur (client) mais la personne qui accorde le prêt et en faveur de laquelle la garantie hypothécaire est détenue (entité financière).

Les suggestions aux hypothéqués d’agir et de demander le remboursement de l’impôt aux Trésors autonomes pour revenus indus ont commencé et les spéculations sur la rétroactivité de la sentence ont commencé, c’est-à-dire, à partir du moment de la constitution du prêt hypothécaire on a le droit de demander le remboursement, 4 ans parce que c’est le moment de la prescription de l’impôt, encore plus parce que la loi était contre la loi.

Face à cette étrange situation, la Cour suprême, par une note informative du 19 octobre, annonce que le 5 novembre, la plénière de la Chambre administrative du contentieux se réunira pour décider de confirmer ou non la sentence.

Le 22 octobre, le président de la Cour suprême a déclaré que « la sentence est définitive et ne peut être révisée par l’assemblée plénière et l’article 68.2 est annulé, sans préjudice des pouvoirs de l’assemblée plénière de décider ce qui est approprié en droit ».

Le même jour, le 22 octobre, les associations d’établissements financiers, l’AEB (Association espagnole des banques), la CECA (Confédération espagnole des caisses d’épargne) et l’UNACC (Union nationale des coopératives de crédit), ont déclaré, par le biais d’une note d’information, que « la décision porte sur des questions fiscales, que les banques ont toujours respecté la réglementation et leurs clients, que les établissements de crédit n’ont reçu aucun montant pour ce concept, que les banques se conforment aux nouveaux critères établis par la Cour suprême et, enfin, qu’elles exigent des pouvoirs publics une plus grande sécurité juridique et des règles claires et prévisibles pour le marché hypothécaire, qui se caractérise par des taux d’intérêt compétitifs et des durées longues, ayant permis l’accès à la propriété à un large éventail de personnes ».

La plénière se réunit le 5 novembre mais aucun accord n’a été trouvé. Enfin, le 6, la Cour suprême est d’accord et déclare que l’obligation de payer la taxe incombe à l’emprunteur (le client).

Enfin, pour sortir de cette absurdité juridico-économique, le gouvernement, par le biais du décret-loi royal 17/2108 du 8 novembre, modifie le texte révisé de la loi relative aux droits de mutation et aux actes juridiques documentés approuvé par le décret-loi royal 1/1993 du 24 septembre, en établissant que l’article 29 est rédigé comme suit : « L’assujetti est l’acquéreur du bien ou du droit et, à défaut, les personnes qui demandent les actes notariés, ou celles dans l’intérêt desquelles ils sont émis. Dans le cas d’un acte de prêt garanti par une hypothèque, le prêteur est considéré comme l’assujetti ».

Il n’y a plus de place pour la rétroactivité ici, la nouvelle législation est applicable dès l’entrée en vigueur de ce real decreto ley, c’est-à-dire le lendemain de sa publication au Journal officiel de l’État. Le 10 novembre.

La nouvelle législation nous dit que pour les prêts hypothécaires accordés pour acheter une maison à Marbella et dans le reste de l’Espagne, la taxe sera désormais payée par l’entité financière qui l’accorde.

En résumé, les frais que l’acheteur d’un bien immobilier doit payer lorsqu’il finance l’achat avec un prêt hypothécaire se réduisent à l’évaluation du bien, à la simple note du bien, à la commission d’ouverture que l’entité financière indique et à la prime d’assurance du bien. Les autres frais liés à la formalisation du prêt hypothécaire, tels que l’étude du notaire, les actes juridiques documentés, le registre foncier et l’administration, sont à la charge de l’organisme financier.

Chez Benarroch Real Estate, nous vous tiendrons informé de tous les aspects de l’achat de votre maison à Marbella.