El mercado inmobiliario del centro de Marbella versus urbanizaciones y los precios reales de venta
26 Feb 2026 | Actualidad y NoticiasHablar del mercado inmobiliario del centro de Marbella versus urbanizaciones no es comparar dos zonas: es analizar dos mercados distintos que evolucionan a ritmos diferentes, con perfiles de comprador diferentes y con dinámicas de precio completamente distintas.
Después de décadas analizando operaciones reales, precios escriturados y comportamiento de la demanda nacional e internacional, tengo claro algo: quien no entiende esta diferencia, toma decisiones mal fundamentadas.
Centro de Marbella: ubicación prime, producto limitado
El centro de Marbella siempre ha tenido un atractivo indiscutible: vivir a pie.
Muchos compradores me dicen exactamente lo mismo:
“Quiero bajar andando a la playa, al gimnasio, al restaurante. No quiero depender del coche.”
Ese estilo de vida urbano es el gran valor diferencial del centro.
Evolución del centro en los últimos años
El centro ha experimentado:
- Mayor demanda internacional
- Escasez de producto renovado
- Envejecimiento del parque inmobiliario
- Poca obra nueva real
Aquí aparece el primer gran desequilibrio: la demanda es fuerte, pero la oferta de calidad es escasa.
Cuando aparece un piso bien reformado, con buena orientación y ubicación estratégica, se vende. Y se vende rápido.
Urbanizaciones: más suelo, más villas, más perfil internacional
Cuando salimos del centro y analizamos urbanizaciones como Nueva Andalucía, Guadalmina, Río Real, Elviria o zonas del triángulo de oro (Marbella – Benahavís – Estepona), el producto cambia completamente.
Aquí encontramos:
- Villas contemporáneas
- Parcelas amplias
- Seguridad privada
- Comunidades cerradas
- Obra nueva de alto nivel
Y un fenómeno muy interesante: cada vez hay más compradores jóvenes de alto patrimonio.
En los últimos años he visto operaciones de compradores de treinta y pocos años adquiriendo villas de cinco millones de euros, especialmente perfiles vinculados al sector tecnológico y digital. Ese segmento antes era residual; hoy es estructural.
¿Compite el centro con las urbanizaciones?
No.
Y esta es una de las mayores confusiones del mercado.
El comprador del centro suele ser:
- Más maduro
- En muchos casos residente permanente
- Perfil que prioriza comodidad y vida urbana
El comprador de urbanización suele ser:
- Más joven
- Con familia
- Dispuesto a utilizar coche
- En búsqueda de espacio y privacidad
Aunque puntualmente un cliente pueda empezar buscando centro y acabar comprando en Guadalmina o Nueva Andalucía, en la mayoría de los casos el perfil está bastante definido desde el principio.
No compiten. Son mercados paralelos.
Precios reales de venta: lo que se firma no es lo que se anuncia
Uno de los mayores errores en el análisis del mercado inmobiliario del centro de Marbella versus urbanizaciones es fijarse únicamente en precios de salida.
La realidad del mercado está en el precio escriturado.
Y ahí vemos varias cosas:
- Existe diferencia entre precio anunciado y precio final.
- La fiscalidad impacta directamente en el precio.
- Cada transmisión incorpora un efecto inflacionista estructural.
El comprador paga un 7% de ITP. Ese coste se integra psicológicamente en el valor percibido. Cuando esa vivienda vuelve al mercado, el precio parte de esa base más impuestos.
Además, el vendedor calcula su ganancia patrimonial y plusvalía antes de fijar precio, lo que distorsiona muchas valoraciones iniciales.
El resultado: precios de salida inflados que luego el mercado ajusta… o no se venden.
Qué nos dicen los datos reales del mercado
Si analizamos operaciones reales recientes, observamos:
- Ligera bajada en número de compraventas
- Subida clara del precio medio
En un ejercicio comparativo anual, el volumen de operaciones fue ligeramente inferior, pero el importe total escriturado aumentó. Eso implica subida real de precios.
El precio medio pasó aproximadamente de 640.000 € a 720.000 €.
Pero lo más relevante es esto:
El tramo más numeroso de operaciones se sitúa entre 300.000 € y 500.000 €.
El segundo tramo más activo entre 500.000 € y 1 millón.
Más del 50% del mercado está en ese rango.
El ultralujo (más de 5 millones) existe y crece, pero no representa el grueso del mercado.
El problema estructural: falta de suelo y lentitud administrativa
Aquí aparece el gran factor que explica la presión sobre precios tanto en el centro como en urbanizaciones:
- Planeamiento pendiente
- Desarrollo lento
- Licencias prolongadas
- Escasa liberación de suelo
En un mercado capitalista, cuando aumenta la demanda, debería aumentar la oferta.
En Marbella no ocurre con la misma velocidad.
Si la oferta permanece rígida y la demanda crece —especialmente internacional— el precio sube por pura inercia.
Futuro del centro de Marbella: ¿renovación o estancamiento?
El centro tiene un potencial enorme.
Una eventual peatonalización estructural, una renovación profunda del parque inmobiliario y una modernización urbana podrían multiplicar su atractivo.
Ejemplos como Estepona o la transformación de San Pedro demuestran que es posible.
Pero mientras no haya una intervención clara, el crecimiento de producto moderno seguirá concentrándose en urbanizaciones y zonas emergentes.
Conclusión: dos mercados, dos velocidades, una misma marca
El mercado inmobiliario del centro de Marbella versus urbanizaciones no es una batalla entre zonas. Es una segmentación natural.
El centro representa:
- Vida urbana
- Comodidad
- Ubicación consolidada
Las urbanizaciones representan:
- Espacio
- Privacidad
- Producto moderno
Ambos mercados comparten algo fundamental: una demanda internacional sólida y una marca Marbella extremadamente potente.
Marbella es un mercado global. Y esa globalidad le da una resistencia superior frente a crisis locales.
Quien entiende esta estructura, invierte mejor.
Quien la ignora, compara mal.
Y en un mercado como Marbella, comparar mal puede costar millones.
Artículo por Brice Benarroch Mennessons
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