Comprar vivienda en Marbella: cómo firmar una escritura de compraventa en dos notarías distintas

26 Dic 2025 | Preguntas sobre compraventa

Comprar vivienda en Marbella es una operación cada vez más habitual para compradores nacionales e internacionales que buscan segunda residencia, inversión o vivienda habitual en la Costa del Sol. En muchas de estas operaciones, comprador y vendedor no pueden desplazarse el mismo día a una misma notaría, ya sea por residir en ciudades distintas, encontrarse en el extranjero o por motivos personales o de salud.

En estos casos, la legislación española permite firmar una escritura de compraventa de vivienda en dos notarías distintas, siempre que se trate de una única escritura pública y exista coordinación entre los notarios.

En este artículo explicamos el procedimiento legal cuando el comprador firma primero, una situación frecuente al comprar vivienda en Marbella, especialmente cuando se dan unas circunstancias específicas.

¿Es legal comprar vivienda en Marbella firmando en dos notarías distintas?

Sí, es completamente legal. La Ley del Notariado permite que una misma escritura pública sea firmada por las partes en notarías diferentes mediante comparecencias separadas. No se trata de dos escrituras, sino de una única escritura matriz, autorizada de forma coordinada por ambos notarios.

Este procedimiento es habitual al comprar vivienda en Marbella cuando:

El comprador reside fuera de España
El vendedor no puede desplazarse
La operación se realiza desde otra provincia
Existen limitaciones de agenda

Siempre que el proceso esté correctamente coordinado, la compraventa tiene plena validez jurídica.

Elección de la notaría principal en una compraventa en Marbella

Cuando el comprador firma primero, lo habitual es que la notaría del comprador actúe como notaría principal. Esta notaría será la encargada de:

Redactar la escritura de compraventa
Coordinar el procedimiento con la notaría del vendedor
Custodiar la escritura matriz definitiva

Importancia de la preparación previa al comprar vivienda en Marbella

En una firma en dos notarías no es posible modificar la escritura una vez iniciada la firma, por lo que la preparación previa es clave. Antes de que el comprador firme, toda la documentación debe estar cerrada y revisada.

Documentación habitual en una compraventa en Marbella:

Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
Escritura de propiedad del vendedor
Certificado de eficiencia energética
Último recibo del IBI
Certificado de estar al corriente con la comunidad
Identificación de comprador y vendedor
Medios de pago perfectamente definidos
En su caso, poderes notariales válidos

Una correcta revisión previa evita retrasos y problemas posteriores.

Coordinación entre notarías

Para comprar vivienda en Marbella mediante firma en dos notarías, es imprescindible la coordinación directa entre ambas:

Intercambio del texto definitivo de la escritura
Verificación de la capacidad legal de las partes
Coordinación de fechas y horarios de firma
Cumplimiento de la normativa de prevención del blanqueo de capitales

El Consejo General del Notariado dispone de sistemas telemáticos que facilitan esta coordinación de forma segura.

Firma del comprador en la notaría principal (primera firma)

El procedimiento comienza con la firma del comprador, lo cual es habitual en operaciones de comprar vivienda en Marbella cuando el vendedor no puede desplazarse.

En este acto:

El notario identifica al comprador
Se comprueba su capacidad legal
Se lee y explica íntegramente la escritura
El comprador firma
El notario autoriza la comparecencia

En este momento, la compraventa aún no está perfeccionada, ya que falta la firma del vendedor.

Comunicación de la firma a la notaría del vendedor

Una vez firmada la escritura por el comprador:

La notaría principal comunica electrónicamente la firma a la notaría del vendedor
Se remite el texto autorizado
Se confirma que el contenido queda cerrado

Desde este momento no es posible realizar cambios en la escritura.

Firma del vendedor en su notaría: cierre de la compraventa

El vendedor comparece posteriormente en su notaría:

El notario verifica su identidad y capacidad
Se le explica la escritura ya firmada por el comprador
El vendedor firma
El notario autoriza la comparecencia

Con esta segunda firma, la operación de comprar vivienda en Marbella queda plenamente formalizada, produciéndose la transmisión de la propiedad.

Medios de pago al comprar vivienda en Marbella

Los medios de pago deben quedar claramente reflejados en la escritura. Las opciones más habituales son:

1.Transferencia bancaria previa condicionada:

Es una opción frecuente cuando el comprador firma primero.

El comprador realiza la transferencia antes de la firma del vendedor.
El dinero queda claramente identificado en la cuenta del vendedor.
La escritura refleja que el pago se ha realizado con anterioridad.

Este sistema ofrece seguridad siempre que exista plena confianza entre las partes y una correcta coordinación notarial.

2.Transferencia bancaria OMF (opción más segura y utilizada)

La transferencia OMF (Orden de Movimiento de Fondos) es el medio de pago más utilizado y recomendado al comprar vivienda en Marbella cuando se firma en dos notarías distintas.

¿Qué es una transferencia OMF?
Es una transferencia bancaria inmediata, irrevocable y con trazabilidad completa, que se ordena y ejecuta en el mismo momento de la firma.

Funcionamiento habitual en una firma en dos notarías:

El comprador firma primero la escritura.
El importe permanece en la cuenta del comprador hasta la firma del vendedor.
En el momento exacto en que el vendedor firma ante su notario, se ordena la transferencia OMF.
El vendedor recibe el dinero de forma inmediata o en cuestión de minutos.
Ambas notarías dejan constancia expresa del medio de pago utilizado.

Este sistema garantiza que la transmisión de la propiedad y el pago del precio se produzcan de forma simultánea, ofreciendo la máxima seguridad jurídica.

3.Transferencia bancaria inmediata SEPA

En algunos casos se utiliza la transferencia inmediata SEPA:

El importe se transfiere el mismo día de la firma.
El abono suele producirse en segundos o minutos.
Tiene límites de importe según entidad bancaria.

Aunque es válida, en operaciones de importe elevado es menos habitual que la OMF.

4.Cheque bancario nominativo

En operaciones de comprar vivienda en Marbella, el cheque bancario se utiliza cada vez menos, siendo sustituido por:

Transferencia OMF
Transferencia bancaria inmediata

No obstante, cuando se usa cheque bancario y el vendedor no está presente, la custodia notarial es la regla general.

Trámites posteriores a la firma

Una vez completadas ambas firmas:

Emisión de copias simples y autorizadas
Liquidación de impuestos (ITP o IVA y AJD)
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Cambio de titularidad de suministros
Comunicación a la comunidad de propietarios

Estos trámites son idénticos a los de cualquier operación de comprar vivienda en Marbella firmada en una sola notaría.

Costes y plazos

Firmar en dos notarías puede implicar un ligero incremento de gastos notariales, aunque suele ser reducido.

En cuanto a plazos, requiere una planificación previa más detallada, pero no implica retrasos si la operación está bien coordinada.

Ventajas de este sistema al comprar vivienda en Marbella

Facilita operaciones internacionales
Evita desplazamientos innecesarios
Aporta seguridad jurídica
Es una práctica notarial habitual
Permite cerrar operaciones complejas sin retrasos

Importancia del asesoramiento profesional en Marbella

Al comprar vivienda en Marbella mediante firma en dos notarías, contar con un agente inmobiliario o asesor legal con experiencia local es especialmente recomendable para coordinar notarías, documentación y plazos.

Conclusión

Comprar vivienda en Marbella firmando la escritura en dos notarías distintas es un procedimiento legal, seguro y cada vez más habitual. Cuando el comprador firma primero, la operación sigue siendo plenamente válida siempre que exista una correcta coordinación notarial y una preparación previa exhaustiva.