Acheter un logement à Marbella : comment signer un acte de vente devant deux notaires différents

26 Déc 2025 | Questions sur l'achat et la vente

Acheter un logement à Marbella est une opération de plus en plus courante pour les acheteurs nationaux et internationaux à la recherche d’une résidence secondaire, d’un investissement ou d’une résidence principale sur la Costa del Sol. Dans de nombreuses opérations, l’acheteur et le vendeur ne peuvent pas se rendre le même jour chez le même notaire, soit parce qu’ils résident dans des villes différentes, soit parce qu’ils se trouvent à l’étranger, ou pour des raisons personnelles ou de santé.

Dans ces cas, la législation espagnole permet de signer un acte de vente immobilière devant deux études notariales différentes, à condition qu’il s’agisse d’un seul et même acte authentique et qu’une coordination existe entre les notaires.

Dans cet article, nous expliquons la procédure légale lorsque l’acheteur signe en premier, une situation fréquente lors de l’achat d’un logement à Marbella, notamment lorsque certaines circonstances spécifiques sont réunies.

Est-il légal d’acheter un logement à Marbella en signant devant deux notaires différents ?

Oui, c’est parfaitement légal. La Loi espagnole sur le notariat permet qu’un même acte authentique soit signé par les parties devant des notaires différents par le biais de comparutions séparées. Il ne s’agit pas de deux actes distincts, mais d’un acte original unique, autorisé de manière coordonnée par les deux notaires.

Cette procédure est courante lors de l’achat d’un logement à Marbella lorsque :

l’acheteur réside hors d’Espagne ;
le vendeur ne peut pas se déplacer ;
l’opération est réalisée depuis une autre province ;
il existe des contraintes d’agenda.

Tant que le processus est correctement coordonné, la vente est pleinement valable sur le plan juridique.

Choix du notaire principal dans une vente immobilière à Marbella

Lorsque l’acheteur signe en premier, il est d’usage que le notaire de l’acheteur agisse en tant que notaire principal. Ce notaire est chargé de :

rédiger l’acte de vente ;
coordonner la procédure avec le notaire du vendeur ;
conserver l’acte original définitif.

Importance de la préparation préalable lors de l’achat d’un logement à Marbella

Dans une signature devant deux notaires, il n’est pas possible de modifier l’acte une fois la procédure engagée. La préparation préalable est donc essentielle. Avant que l’acheteur ne signe, toute la documentation doit être finalisée et vérifiée.

Documentation habituelle lors d’une vente immobilière à Marbella :

extrait actualisé du Registre de la Propriété (nota simple) ;
titre de propriété du vendeur ;
certificat de performance énergétique ;
dernier reçu de l’IBI (taxe foncière) ;
certificat attestant que le bien est à jour des charges de copropriété ;
identification de l’acheteur et du vendeur ;
moyens de paiement clairement définis ;
le cas échéant, pouvoirs notariés valides.

Une vérification préalable rigoureuse permet d’éviter retards et complications ultérieures.

Coordination entre les notaires

Pour acheter un logement à Marbella en signant devant deux notaires, une coordination directe entre les deux études est indispensable :

échange du texte définitif de l’acte ;
vérification de la capacité juridique des parties ;
coordination des dates et horaires de signature ;
respect de la réglementation relative à la prévention du blanchiment de capitaux.

Le Conseil Général du Notariat dispose de systèmes télématiques sécurisés facilitant cette coordination.

Signature de l’acheteur chez le notaire principal (première signature)

La procédure commence par la signature de l’acheteur, ce qui est fréquent lors de l’achat d’un logement à Marbella lorsque le vendeur ne peut pas se déplacer.

Lors de cet acte :

le notaire identifie l’acheteur ;
sa capacité juridique est vérifiée ;
l’acte est lu et expliqué intégralement ;
l’acheteur signe ;
le notaire autorise la comparution.

À ce stade, la vente n’est pas encore définitivement conclue, car la signature du vendeur manque encore.

Communication de la signature au notaire du vendeur

Une fois l’acte signé par l’acheteur :

le notaire principal communique électroniquement la signature au notaire du vendeur ;
le texte autorisé de l’acte est transmis ;
le contenu est confirmé comme définitif.

À partir de ce moment, aucune modification n’est possible.

Signature du vendeur chez son notaire : finalisation de la vente

Le vendeur se présente ultérieurement devant son notaire :

le notaire vérifie son identité et sa capacité juridique ;
l’acte déjà signé par l’acheteur lui est expliqué ;
le vendeur signe ;
le notaire autorise la comparution.

Avec cette seconde signature, l’achat du logement à Marbella est pleinement formalisé, entraînant le transfert de propriété.

Moyens de paiement lors de l’achat d’un logement à Marbella

Les moyens de paiement doivent être clairement mentionnés dans l’acte. Les options les plus courantes sont les suivantes :

1.Virement bancaire préalable conditionné

Il s’agit d’une option fréquente lorsque l’acheteur signe en premier.

L’acheteur effectue le virement avant la signature du vendeur.
Les fonds sont clairement identifiés sur le compte du vendeur.
L’acte indique que le paiement a été effectué antérieurement.

Ce système est sécurisé à condition qu’il existe une confiance totale entre les parties et une coordination notariale adéquate.

2.Virement bancaire OMF (option la plus sûre et la plus utilisée)

Le virement OMF (Ordre de Mouvement de Fonds) est le moyen de paiement le plus utilisé et le plus recommandé lors de l’achat d’un logement à Marbella lorsque la signature se fait devant deux notaires.

Qu’est-ce qu’un virement OMF ?
Il s’agit d’un virement bancaire immédiat, irrévocable et totalement traçable, ordonné et exécuté au moment exact de la signature.

Fonctionnement habituel dans une signature devant deux notaires :

l’acheteur signe l’acte en premier ;
les fonds restent sur le compte de l’acheteur jusqu’à la signature du vendeur ;
au moment exact où le vendeur signe devant son notaire, le virement OMF est ordonné ;
le vendeur reçoit les fonds immédiatement ou en quelques minutes ;
les deux notaires mentionnent expressément le moyen de paiement utilisé.

Ce système garantit que le transfert de propriété et le paiement du prix ont lieu simultanément, offrant une sécurité juridique maximale.

3.Virement bancaire immédiat SEPA

Dans certains cas, un virement SEPA immédiat est utilisé :

le montant est transféré le jour même de la signature ;
le crédit intervient généralement en quelques secondes ou minutes ;
des plafonds peuvent s’appliquer selon l’établissement bancaire.

Bien qu’il soit valable, ce moyen est moins fréquent que le virement OMF pour les opérations de montants élevés.

4.Chèque bancaire nominatif

Dans les opérations d’achat d’un logement à Marbella, l’utilisation du chèque bancaire est de plus en plus rare, remplacée par :

le virement OMF ;
le virement bancaire immédiat.

Toutefois, lorsque le chèque bancaire est utilisé et que le vendeur n’est pas présent, la mise sous séquestre notarial est la règle générale.

Démarches après la signature

Une fois les deux signatures effectuées :

délivrance de copies simples et authentiques ;
paiement des impôts correspondants (ITP ou TVA et droit de timbre) ;
inscription au Registre de la Propriété ;
changement de titulaire des contrats de fourniture ;
notification à la copropriété.

Ces démarches sont identiques à celles d’une opération signée devant un seul notaire.

Coûts et délais

Signer devant deux notaires peut entraîner une légère augmentation des frais notariaux, généralement modérée.

En termes de délais, cela nécessite une planification préalable plus rigoureuse, sans provoquer de retard si l’opération est bien coordonnée.

Avantages de ce système lors de l’achat d’un logement à Marbella

facilite les opérations internationales ;
évite des déplacements inutiles ;
apporte une sécurité juridique ;
correspond à une pratique notariale courante ;
permet de finaliser des opérations complexes sans retard.

Importance de l’accompagnement professionnel à Marbella

Lors de l’achat d’un logement à Marbella avec une signature devant deux notaires, il est fortement recommandé de faire appel à un agent immobilier ou à un conseiller juridique disposant d’une expérience locale, afin de coordonner notaires, documentation et délais.

Conclusion

Acheter un logement à Marbella en signant l’acte devant deux notaires différents est une procédure légale, sûre et de plus en plus courante. Lorsque l’acheteur signe en premier, l’opération reste pleinement valable à condition qu’il existe une coordination notariale correcte et une préparation préalable rigoureuse.