Parler du marché immobilier du centre de Marbella par rapport aux lotissements ne revient pas à comparer deux zones : il s’agit d’analyser deux marchés distincts qui évoluent à des rythmes différents, avec des profils d’acheteurs différents et des dynamiques de prix complètement différentes.
Après des décennies passées à analyser des transactions réelles, des prix enregistrés et le comportement de la demande nationale et internationale, une chose m’apparaît clairement : ceux qui ne comprennent pas cette différence prennent des décisions mal fondées.
Le centre de Marbella a toujours eu un attrait incontestable : la possibilité de tout faire à pied.
De nombreux acheteurs me disent exactement la même chose :
« Je veux pouvoir aller à pied à la plage, à la salle de sport, au restaurant. Je ne veux pas dépendre de la voiture. »
Ce style de vie urbain est le grand atout du centre-ville.
Le centre-ville a connu :
C’est là qu’apparaît le premier grand déséquilibre : la demande est forte, mais l’offre de qualité est rare.
Lorsqu’un appartement bien rénové, bien orienté et stratégiquement situé apparaît sur le marché, il se vend. Et il se vend rapidement.
Lorsque nous quittons le centre et que nous analysons des lotissements tels que Nueva Andalucía, Guadalmina, Río Real, Elviria ou certaines zones du triangle d’or (Marbella – Benahavís – Estepona), le produit change complètement.
On y trouve :
Et un phénomène très intéressant : il y a de plus en plus de jeunes acheteurs fortunés.
Ces dernières années, j’ai vu des acheteurs d’une trentaine d’années acquérir des villas de cinq millions d’euros, en particulier des profils liés au secteur technologique et numérique. Ce segment était auparavant résiduel ; aujourd’hui, il est structurel.
Non.
Et c’est l’une des plus grandes confusions du marché.
L’acheteur du centre-ville est généralement :
L’acheteur d’un lotissement est généralement :
Même si, dans certains cas, un client peut commencer par chercher dans le centre-ville et finir par acheter à Guadalmina ou Nueva Andalucía, dans la plupart des cas, le profil est assez bien défini dès le départ.
Ils ne sont pas en concurrence. Ce sont des marchés parallèles.
L’une des plus grandes erreurs dans l’analyse du marché immobilier du centre de Marbella par rapport aux lotissements est de se concentrer uniquement sur les prix de départ.
La réalité du marché se trouve dans le prix inscrit dans l’acte notarié.
Et là, nous constatons plusieurs choses :
L’acheteur paie 7 % de droits de mutation. Ce coût est psychologiquement intégré dans la valeur perçue. Lorsque ce logement revient sur le marché, le prix part de cette base plus les taxes.
De plus, le vendeur calcule son gain patrimonial et sa plus-value avant de fixer le prix, ce qui fausse de nombreuses évaluations initiales.
Résultat : des prix de départ gonflés que le marché ajuste ensuite… ou qui ne se vendent pas.
Si nous analysons les transactions réelles récentes, nous observons :
Dans une comparaison annuelle, le volume des transactions a été légèrement inférieur, mais le montant total enregistré a augmenté. Cela implique une hausse réelle des prix.
Le prix moyen est passé d’environ 640 000 € à 720 000 €.
Mais le plus important est ceci :
La tranche la plus importante des transactions se situe entre 300 000 € et 500 000 €. La deuxième tranche la plus active se situe entre 500 000 € et 1 million.
Plus de 50 % du marché se situe dans cette fourchette.
Le marché de l’ultra-luxe (plus de 5 millions) existe et se développe, mais il ne représente pas l’essentiel du marché.
C’est ici qu’apparaît le facteur majeur qui explique la pression sur les prix tant dans le centre-ville que dans les lotissements :
Dans un marché capitaliste, lorsque la demande augmente, l’offre devrait augmenter.
À Marbella, cela ne se produit pas à la même vitesse.
Si l’offre reste rigide et que la demande augmente, en particulier à l’international, les prix augmentent par pure inertie.
Le centre-ville a un potentiel énorme.
Une éventuelle piétonisation structurelle, une rénovation en profondeur du parc immobilier et une modernisation urbaine pourraient multiplier son attractivité.
Des exemples tels que ceux d’Estepona ou de la transformation de San Pedro démontrent que cela est possible.
Mais tant qu’il n’y aura pas d’intervention claire, la croissance des produits modernes continuera à se concentrer dans les lotissements et les zones émergentes.
Le marché immobilier du centre de Marbella par rapport aux lotissements n’est pas une bataille entre zones. Il s’agit d’une segmentation naturelle.
Le centre représente :
Les lotissements représentent :
Les deux marchés ont un point commun fondamental : une demande internationale solide et une marque Marbella extrêmement puissante.
Marbella est un marché mondial. Et cette mondialisation lui confère une résistance supérieure face aux crises locales.
Celui qui comprend cette structure investit mieux. Ceux qui l’ignorent font de mauvaises comparaisons.
Et sur un marché comme celui de Marbella, une mauvaise comparaison peut coûter des millions.
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