Hablar del mercado inmobiliario del centro de Marbella versus urbanizaciones no es comparar dos zonas: es analizar dos mercados distintos que evolucionan a ritmos diferentes, con perfiles de comprador diferentes y con dinámicas de precio completamente distintas.
Después de décadas analizando operaciones reales, precios escriturados y comportamiento de la demanda nacional e internacional, tengo claro algo: quien no entiende esta diferencia, toma decisiones mal fundamentadas.
El centro de Marbella siempre ha tenido un atractivo indiscutible: vivir a pie.
Muchos compradores me dicen exactamente lo mismo:
“Quiero bajar andando a la playa, al gimnasio, al restaurante. No quiero depender del coche.”
Ese estilo de vida urbano es el gran valor diferencial del centro.
El centro ha experimentado:
Aquí aparece el primer gran desequilibrio: la demanda es fuerte, pero la oferta de calidad es escasa.
Cuando aparece un piso bien reformado, con buena orientación y ubicación estratégica, se vende. Y se vende rápido.
Cuando salimos del centro y analizamos urbanizaciones como Nueva Andalucía, Guadalmina, Río Real, Elviria o zonas del triángulo de oro (Marbella – Benahavís – Estepona), el producto cambia completamente.
Aquí encontramos:
Y un fenómeno muy interesante: cada vez hay más compradores jóvenes de alto patrimonio.
En los últimos años he visto operaciones de compradores de treinta y pocos años adquiriendo villas de cinco millones de euros, especialmente perfiles vinculados al sector tecnológico y digital. Ese segmento antes era residual; hoy es estructural.
No.
Y esta es una de las mayores confusiones del mercado.
El comprador del centro suele ser:
El comprador de urbanización suele ser:
Aunque puntualmente un cliente pueda empezar buscando centro y acabar comprando en Guadalmina o Nueva Andalucía, en la mayoría de los casos el perfil está bastante definido desde el principio.
No compiten. Son mercados paralelos.
Uno de los mayores errores en el análisis del mercado inmobiliario del centro de Marbella versus urbanizaciones es fijarse únicamente en precios de salida.
La realidad del mercado está en el precio escriturado.
Y ahí vemos varias cosas:
El comprador paga un 7% de ITP. Ese coste se integra psicológicamente en el valor percibido. Cuando esa vivienda vuelve al mercado, el precio parte de esa base más impuestos.
Además, el vendedor calcula su ganancia patrimonial y plusvalía antes de fijar precio, lo que distorsiona muchas valoraciones iniciales.
El resultado: precios de salida inflados que luego el mercado ajusta… o no se venden.
Si analizamos operaciones reales recientes, observamos:
En un ejercicio comparativo anual, el volumen de operaciones fue ligeramente inferior, pero el importe total escriturado aumentó. Eso implica subida real de precios.
El precio medio pasó aproximadamente de 640.000 € a 720.000 €.
Pero lo más relevante es esto:
El tramo más numeroso de operaciones se sitúa entre 300.000 € y 500.000 €. El segundo tramo más activo entre 500.000 € y 1 millón.
Más del 50% del mercado está en ese rango.
El ultralujo (más de 5 millones) existe y crece, pero no representa el grueso del mercado.
Aquí aparece el gran factor que explica la presión sobre precios tanto en el centro como en urbanizaciones:
En un mercado capitalista, cuando aumenta la demanda, debería aumentar la oferta.
En Marbella no ocurre con la misma velocidad.
Si la oferta permanece rígida y la demanda crece —especialmente internacional— el precio sube por pura inercia.
El centro tiene un potencial enorme.
Una eventual peatonalización estructural, una renovación profunda del parque inmobiliario y una modernización urbana podrían multiplicar su atractivo.
Ejemplos como Estepona o la transformación de San Pedro demuestran que es posible.
Pero mientras no haya una intervención clara, el crecimiento de producto moderno seguirá concentrándose en urbanizaciones y zonas emergentes.
El mercado inmobiliario del centro de Marbella versus urbanizaciones no es una batalla entre zonas. Es una segmentación natural.
El centro representa:
Las urbanizaciones representan:
Ambos mercados comparten algo fundamental: una demanda internacional sólida y una marca Marbella extremadamente potente.
Marbella es un mercado global. Y esa globalidad le da una resistencia superior frente a crisis locales.
Quien entiende esta estructura, invierte mejor. Quien la ignora, compara mal.
Y en un mercado como Marbella, comparar mal puede costar millones.
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